2023年上半年长沙新房市场呈现倒“V”行情走势，政策宽松、疫情积压需求释放、短期信心回升三方面助力一季度市场”小阳春“。但二季度未能延续一季度向上行情，宏观经济复苏不足之下，居民预期持续走弱，新房成交量连续下行，6月市场不如预期，最终以上半年新房成交量同环比微跌收尾。企业业绩来看，TOP30房企操盘榜上半年累计业绩同比上涨10.5%，头部房企集中度进一步提高。
【资料图】
榜单维度
房企榜
九区县房企权益、操盘以及全口径榜
项目榜
商品住宅榜、各区域商品住宅榜
别墅榜、公寓榜、商业榜、办公榜
企业榜
榜单解读
01
新房成交量持续走弱
“高供应+年中促销”未能拉升市场
新房市场持续走弱，长沙九区县商品房月度成交量连续两个月不如去年同期，跌幅在2成以上。尽管环比基本持平，未持续下跌，但是主要是高供应叠加年中促销优惠助力市场止跌，6月单月供应升至今年峰值水平，供求比升至1.35，其中内五区供求比升至1.97。
2023年上半年长沙九区县商品房成交量同环比微跌，上半年长沙新房市场从2月开始起势，3月达到峰值，4月余温成交量仍高于去年同期，5-6月市场急转直下，最终上半年整体市场成交量跌至近年最低值，短期内市场预期不佳。
02
TOP30房企6月业绩同环比下挫
累计月业绩同比涨幅持续收窄
房企端业绩下滑趋势同样明显，2023年1-6月各榜单TOP30房企业绩中操盘榜和权益榜同比增幅较1-5月分别收窄13和15个百分点，全口径业绩涨幅从正转负，同比跌幅3%。
单月成交榜单跌幅更加显著，TOP30房企单月三榜累计成交金额同比跌幅均在3成以上，全口径榜跌幅最高达到48%。环比来看，全口径和操盘榜跌幅均达到2成左右，市场在快速降温。
但入榜门槛整体呈现上升之势，除TOP20门槛同比下降10%，入榜门槛降至10亿元以下外，其它各梯队均呈现不同程度的上涨。TOP10以内门槛增幅均在3成左右，其中TOP3涨幅最高，入榜门槛41.8亿元，同比上涨37%，但各梯队入榜门槛涨幅较1-5月有所收窄。
整体市场来看，6月未迎来预期中的升温行情，市场下行压力进一步显现，房企端销售面承压，预计三季度还将延续筑底行情。
03
业绩同比涨跌房企数量基本相当
中海地产跃居半年度三榜单首位
2023年1-6月全口径榜TOP30房企同比涨跌数量基本持平，其中业绩上涨房企共14个，下跌房企共15个，其中2成房企业绩涨幅在100%以上，但降幅在25%以上的房企占比达到了4成，房企分化格局持续。
业绩同比增长50%以上的房企共9家，国央企和民企占比大抵分半，但是国央企整体排名更靠前。
中海地产位居长沙2023上半年度全口径、权益榜和操盘榜三榜首位，稳居市场第一梯队。自2020年以来，中海地产业绩翻倍增长，近几年一直保持市场老大哥的位置，其品牌影响力深受市场认可。2023年旗下中海星樾府、中海阅湘台、中海寰宇天下等项目，入市即能实现高去化，多维度占据长沙区域/品类市场的单盘销售前列，其中中海星樾府为上半年雨花区销售金额第一、中海寰宇天下为上半年天心区销售套数第一、中海阅湘台为长沙800万总价以上高端产品的销售第一，此外中海阅溪府商业套数为内五区冠军、公寓套数为片区销售榜首，商办表现亦突出亮眼，正是因为这些良好的项目业绩表现，推动着企业稳居市场前列。
本土民企最高排名为运达集团，位居三榜TOP5，全口径业绩增幅129%，同比排名前进14位。运达集团聚焦高端物业，主力成交项目为运达会展湾、运达滨河广场和运达中央广场三期，产品覆盖高端住宅和大平层公寓产品。2023上半年单价18000元/㎡以上且销售额超过10亿以上的项目中，运达会展湾和运达滨河广场霸榜一二位，凭借创新的产品打造和优质的客户服务，运达集团深受改善市场认可。
增速最快的是两大民企是德奥地产和乐万邦，其中德奥地产业绩同比涨幅665%，排名前进72位，凭借德奥上河城章单热销项目，实现全口径榜TOP14排位。德奥地产走少而精路线，近年仅开发了德奥悦东方和德奥上河城章两个项目，并凭借双高口碑项目快速实现强品牌力的塑造。
乐万邦同比业绩增幅高达5098%，排名前进244名，其中一个原因也是因为去年业绩和排名较低所致，企业业绩为康桥悦城单项目贡献。
除了业绩增幅较大的房企外，部分头部企业一直处于排行榜前列，业绩表现持续突出。
如华润置地23年居权益榜第2位，22年上半年居第1位，稳居长沙市场领头羊的地位。主力贡献项目为华润置地旗下长沙润府和华润置地旗下润樾府。华润置地今年动作颇多，上半年在招拍挂市场摘得2宗涉宅地，总成交金额45亿元，为房企第一位。5月长沙润府项目实景示范区开放，二期全装修新品面世，近日华润置地旗下凯旋门一期提前半年高质量交付。雄厚的资金实力以及长沙多红盘的打造和交付，为华润置地近年高速发展奠定了坚实基础。
万科地产为民企权益榜排名最高，位居TOP4，主力成交项目为万科森林公园、万科半岛国际和万科松湖天地。6月底新盘轨道万科璞悦湾首开，当天去化508套，去化率88%，是今年以来少有的大型集中开盘项目。目前万科主力业绩项目分别位居岳麓区、开福区和长沙县，不仅布局范围广泛，且各项目均为片区的TOP红盘，万科产品打造能力市场认可度高。
本土企业中的业绩坚守者是城发恒伟，2022年和2023年上半年业绩均位居权益榜TOP10，也是一直维持位居TOP10的长沙本土房企。上半年城发恒伟主力成交项目是城发恒伟洋湖映2009，6月底城发恒伟首个“君樾”系作品城发恒伟·君樾洋湖首开入市，全系采用高定精妆，城发恒伟洋湖双盘闪耀。从城发恒伟·会展壹中心到城发恒伟·君樾洋湖，城发恒伟大阔步进入全装修市场。今年4月完城发恒伟·北城首府首批集中交付落地了“交房即交证”，现行大环境下，强交付力是购房者信心的有效强化。
项目榜
榜单解读
01
商品住宅中岳麓区占比约4成
华润、中海、运达均有双项目居TOP10
1-6月长沙九区县TOP30商品住宅金额榜单中，成交主力在岳麓区，入榜项目有11个，成交金额124.45亿元，单区市占率38%，远高于其他区域。
排名第一位的是华润置地旗下长沙润府，项目位于天心区省府北板块，今年3月底首开，仅凭借2季度业绩即登顶商品住宅榜单第一位，主要凭借其优越的地理位置、纯改善产品打造和强品牌背书实现热销。此外华润置地旗下润樾府也高居排行榜第7位。
除华润置地外，项目榜TOP10中中海集团和运达集团也均有双项目在榜。中海集团旗下中海星樾府和中海寰宇天下分别位居3、5位。运达集团旗下运达会展湾和运达滨河广场别位居4、9位。头部高口碑房企更具备同时运营多红盘的强大实力和市场信任度。
项目榜上榜楼盘以深耕长沙多年的口碑房企楼盘为主，宸嘉·嘉臣道是少有的新入长沙即开门红的项目。作为宸嘉发展新入长沙的第一个项目，宸嘉·嘉臣道于2022年10月首开入市，销售成绩持续亮眼，2023年上半年位居全市商品住宅排行榜第8位，不仅实现了业绩的爆发，其高水准的全实景公区打造和呈现，也为行业树立了优秀案例。
整体来看，品牌房企项目市场信任度更高，刚需和刚改项目更依靠完善的生活资源配套，高端改善项目产品力和服务力需求更高。
02
商办市场榜单头部集中程度高
大平层公寓和核心位置办公项目受青睐
公寓市场TOP3项目均为大平层公寓，运达中央广场三期居榜单第一位，单项目业绩榜单占比24%，项目2021年10月首开入市，目前已累计销售金额50亿元，连续多年霸榜公寓成交金额榜首位。
润和滨江湾居第2位，业绩高出第三名126%，以1900㎡定制级大平层、湖南第一个亿元级大平层等产品亮点频频引爆话题。
办公市场集中度高，TOP2项目华润置地中心和湘江财富金融中心累计业绩占比榜单总金额66%，第2名业绩较第3名高出200%。华润置地中心位于市中心五一商圈，城市C位，湘江财富金融中心位于省金融中心滨江新城板块，城市新核心，两者凭借优越的地理位置和配套实现突围。
与其他市场相反，商业市场榜单TOP项目分别为望城的才子城，宁乡的宁邦广场和浏阳的创意·君悦城，地理位置偏远，主打性价比高，走量优势。
03
6月开盘推货量和去化率大幅上涨
上半年去化率基本持平前2年同期
6月市场推货量和去化率均有较大幅度上涨。6月共监测到19个项目开盘，累计推出房源2658套，环比上涨111%，当天去化1770套，平均去化率67%，去化率从谷底回升至高位水平，上升18个百分点。去化率回升主要是由于6月集中开盘项目多红盘，一般质素盘大都以平推入市，导致整体去化升高。
上半年整体市场来看，开盘次数减少，多数楼盘以平推为主，去化率与以往同期齐平。无竞品、资源丰富、发展成熟的板块，项目热度更高，同时有价格优势的项目也能形成高位去化。相反竞品多、板块素质一般、位置偏远、价格偏高的项目热度往往处于低位。
总结：前期积累的刚需需求释放完毕后，短期市场需求迎来“拐点”，增长动能持续转弱。短期市场难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势，中性预期下，三季度同比持平去年。
来源：克而瑞湖南区域
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